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シンガポール事業用賃貸情報

condo
For Rent
コンド・HDB
住宅の種類

事務所を賃貸するには、まず、契約の主体をはっきりさせなくてはなりません。
シンガポールで既に事務所がある場合には問題ありませんが、これから進出を検討されている場合は、
シンガポールでの組織形態を決める必要があります。
日本法人名での新貸借も可能ですが、現地法人や支店の契約と比べ、時間・費用・手間がかかります。
それぞれの契約主体によって、以下の書類等を用意しなくてはなりません。

1.商業登記簿謄本(英文証明付)
2.会社パンフレット
3.公正証明付賃貸借契約書
4.事務所開設にあたる取締役会議事録(英文証明付)  ※原則として日本本社の権限者がサイン
5.委任状(Power of Attorney
※日本本社の権限者以外が、手続き及び
 サインをする場合

1.会社設立証明書(Certificate of Incorporation)
2.会社パンフレット(英文)
3.事務所開設にあたる取締役会議事特
(Board of Resolution)
4.会社定款(Memorandum and Article)



1.TDB(貿易開発庁)の駐在事務所開設の承認状
(Singapore Representative Office)
2.委任状(駐在責任者に権限を付与する)






1.会社設立証明書(Certificate of Incorporation)
2.会社パンフレット(英文)
3.委任状(支店責任者に権限を付与する)
4.支店開設にあたる取締役会議事録(英文証明付)
 ※原則として日本本社の権限者がサイン
5.会社定款(Memorandum and Article)
 ※英文証明・公証まで求められる場合もあります


シンガポールでの住居用不動産事情の概要
資格制度
資格制度

単独オーナーによる単独所有のビルの他、コンドミニアムと同じようにそれぞれのユニットを別々な個人もしくは法人が保有しているような区分所有オフィスもあります。そのような区分所有形態によるビルの場合、ビル全体の管理を管理組合に外注しているためビル管理面でメンテナンスが十分でない場合があるほか、駐車場は全く別管理となります。
単独オーナーのビルの場合そのビル管理を、同じオーナーが行っていることがほとんどなので、駐車場・共用スペース・セキュリティなどの管理に関してトラブルになることは少ないですが、上述のような区分所有ビルオーナーが、管理を外部委託している場合は、注意しながら交渉する必要があります。

資格制度
資格制度

コンドミニアムの所有者と同じように、投資家が所有し賃貸しているケースが多く、その投資家たちで管理組合を形成し、管理を外部委託しています。管理に関する事項(設備の変更工事・公共設備・駐車場など)について、オーナー自身で判断できないことが多いため、契約時に不明確なことが多いようです。 例えば、駐車場の契約は、別途、外部委託先の管理会社と契約を締結しなければならないこともあります。

資格制度
資格制度

PSA(ポート・オブ・シンガポール・オーソリティ) シンガポール政府の一機関として、シンガポールの産業育成の観点から、主として倉庫・工場の賃貸・販売をおこなっております。その中にはオフィスとして賃貸可能なスペースもあり、この場合は、政府系企業との直接契約となる場合と、政府から長期リースしている民家員企業から転貸借を受ける場合の二通りがあります。 直接賃貸する場合のほとんどが、倉庫・工場を中心とした物件に限られ、オフィスの使用面積も制約を受けます。

資格制度
資格制度

通常の事務所の賃貸借契約は、3年~2年契約で、中途解約は基本的に認められておりませんが、短期滞在で短期の暫定的な事務所をご希望される会社には、サービス・オフィスの形態がもっとも適しております。 サービスオフィスは、一般的に1ないしは少数人で常駐し、会議室、コピー/ファックス・受付をほかのテナントと共用し、数ヶ月単位で契約をおこなうことになります。 ただし、面積が50㎡を超える場合は、通常のオフィスを契約したほうが安くなります。

シンガポールでの不動産事情の概要

シンガポールは2014年で建国49年を迎え、不動産取引についての法整備も進んできましたが、まだまだ実態に即していない規制があり今後の改善が望まれます。また、技術的な水準も十分とは言えない点が多々あります。日本との主な相違点は以下のようなものがあげられます。

(1)資格制度

日本においては宅地建物取引業法に基づき、不動産の仲介をする者は一定の試験を受かった資格をもった人しかできませんが、ようやく2010年度末から資格制度、関連法案が施行されました。しかしながら、資格制度ができた当初はこれまでの不動産業者が引き続き営業活動ができるように資格試験がさほど難しくなかったため、依然として不動産取引に関する法律知識の乏しいフリーランスの仲介業者が多く存在します。シンガポールでは組織的に住宅の売買賃貸仲介を行う会社は皆無といってよく、大多数が会社の名義を借りて個人で営業を行っていることに注意が必要です。賃貸とはいっても一種の法律行為ですので、仲介をお願いする場合には十分注意をして仲介業者を選ぶ必要があります。最近では上述した資格試験内容が難しくなってきているものの、日本人など外国人への資格供与を制限している傾向があり、日本人の有資格不動産取引業者が少ないという現状があります。

(2)物件情報

物件情報については最近インターネットなどで広く検索できるようになっておりますが、一般の人がアクセスできる情報源には不正確なものが多く見られます。これは日本とことなり公正取引委員会など広告を取り締まる公共機関がなく、いわゆる「おとり広告」が横行しています。また、古いオフィスビルが多く、間取り図や面積が曖昧なケースが多いために、実際のものを自分自身の目で確認することは当然として、内装工事を行う前に必ず工事業者に物件を計測させる必要があります。

(3)仲介手数料

日本の法律では賃貸の仲介手数料は、貸主借主双方から受け取る金額が月額賃料の1ケ月を越えてはならないと決められていますが、実体は借り主から1ケ月の仲介手数料を取得し、家主からは営業企画料等の名目で1ケ月の手数料を取得するケースが多いようです。シンガポールでは手数料について法律では何も規定はありません。慣習としては家主が仲介業者に1ケ月家賃相当分の手数料を支払、借主は負担しないのが一般的です。しかし、家主によっては法律的な取り決めがないことを理由に手数料を払わなかったり、あるいは半月相当分しか支払わなかったりするケースがあります。そのような場合には借主が手数料を支払わなくてはならないケースもあります。

シンガポールのオフィスの質

シンガポールのオフィスビルは日本のように地震がないため古いビルが多く存在します。一見新しく見えるビルであっても外装やロビー、トイレ、エレベーターを改装しているだけで、建物躯体そのものは20−30年経っているというものが結構あります。そのため、一部設備対応が古く使いづらいオフィスビルもいくつかあります。

(1)空調設備

日本では最新のビルではワンフロア内での部分空調ができ、空調の入切をテナントが自由にできるビルが多くなりましたが、シンガポールではセントラル式の空調設備が一般的で、休日出勤や残業の時などは事前に家主に書面により届け出を行う必要があり、また、時間外空調費用として別途費用がかかります。もし時間外空調の利用頻度が高いことが予想される場合には別途空調機の設置をされることをお勧めいたします。但しこの場合当該物件に追加の個別空調ユニットが設置できるかどうかを事前に確認する必要があります。

(2)配線配管

最近格子状のフロアダクト方式が床に埋設されているオフィスやフリーアクセス・フロアのオフィスができはじめましたが、ほとんどのビルの床は単なるコンクリートの打ちっ放しの状態で、電話、電気、コンピューターの配線は天井から柱壁に配置するかカーペットの下で処理をする方法が一般的です。

(3)セキュリティー

ブルーカラーの労働力がまだ安いこともあって、ほとんどのビルが有人管理の形態をとっています。しかし、有人であるとはいってもその管理の質には疑問が残ります。特にセキュリティーが必要な会社の場合は独自に自分のオフィスの入り口に別途設備を設けるか、専門のセキュリティー会社との契約が必要となります。
最近は特に米国の貿易センタービルの事故以降、テロ対策のためビル入り口の警備を強化しているビルが目立ち、顔写真のついた身分証明書の提示がない場合入館できないビルもあります。

(4)駐車場

建築基準の違いからか、シンガポールの駐車場の車路は非常に狭いものが多く、またカーブも日本よりかなりきつい駐車場が多いようです。全般的に無理に駐車場を設けているような構造の駐車場が多いので、ご自身で車を運転される場合にはあまり大きな乗用車は敬遠した方が無難です。
また、オフィス中心部の渋滞を緩和するための措置として、オフィスビルに設置する駐車場台数を制限しているため、1000スクエアフィートから3000スクエアフィート当たりにつき1台の駐車場しか提供してくれないオフィスビルが多いことに注意が必要です。さらに、ビルによっては外来の時間貸しの駐車場設備がなく、月極駐車場のみのオフィスビルもありますので、注意が必要です。

レター・オブ・インテント

大手ビル貸主の場合、住宅の場合と賃貸借契約の手続きが異なります。中小ビル貸主や個人家主の場合には住宅の場合と手続きが同じようなケースが見受けられます。

物件を確保するために当該物件を一定の条件のもとに借りることをオーナー側に表明するための意思書(レターオブインテント)を通常は借主から貸主に提出し、この文書に基づき貸主と借主にて条件交渉を行います。通常大手のビル貸主の場合、借主からの条件提示に対して上述のように一定の交渉の後、双方が合意した条件に基づき貸主からレターオブオファーが契約書ひな形とともに発行され、テナントは受け取った後、一定期間(3日から2週間)の間に1ヶ月賃料相当分あるいは敷金全額と最初の月の賃料とサイン済みのレターオブオファーをオーナー側に提出しなくてはなりません。それまでの間は通常当該物件についての優先権は確保されますが、その期間内に提出できなければ他社に決められてしまいます。貸主側はこの期間中であっても継続的に候補企業に物件を紹介しますので、早期の決断が必要になります。  中小のビルオーナーもしくは個人オーナーの場合は、住宅と全く同じようにテナント側から1ヶ月賃料相当分のお金とレターオブインテントを出さなくてはならないことが多いようです。この場合、テナントはレターオブインテントを出す前に契約書の案文を見ることができないことがあります(オーナー側がまだ案文をつくってなかったり、意図的にみせないこともあります)。最悪の場合、契約書の内容に合意できなかった場合はオーナー側に支払った1ヶ月賃料相当分のお金は違約金としてオーナー側に没収されてしまいます。

(1)ディプロマティック・クローズ

・契約期間満了後の契約更新権の確保
・追加設備が必要な場合にはその旨記載しなければならない。例えば貸室内の給排水設備の設置、

 追加の冷房装置の設置、喫煙室の設置、通常以上の電話回線の使用など

・現在もしくは将来、貸室の一部を関連会社に転貸もしくは使用させる可能性がある場合には
 その旨記載しなければならない

・駐車場の使用予定台数(ビルオーナーがビル全体の単独所有者である場合)

・契約書作成にあたっての弁護士費用、アドミニストレイション・チャージ

・当該オフィスビルが将来取り壊されたり、
 再開発するために、家主側から契約の中途解約できるような条項が記載されているかどうか

オフィス契約における注意点
広さ

シンガポールでは、スクエアフィート、平方メートル(㎡)が基準となります。1sqft=0.0929㎡、1㎡=0.3025坪
日本も同様ですが、事務所の占有面積を示すものか、共用部分を含むのか注意する必要があります。

賃料

賃料には共益費を含みます。GST7%は、テナント負担として、別途加算されます。
表示は月額のスクエア・フィートあたりのSG$

物件決定

レターオブインテント
物件を確保するために当該物件を一定の条件のもとに借りることをオーナー側に表明するための意思書です。
この文書には、賃貸借の主要条件が網羅されており、合意後の追加条件は認められておりません。
日本のように、「これから稟議をあげるので1~2週間物件を押さえてください」というやり方は、シンガポールでは基本的に通用しないとお考え下さい。そのため、予め、一定の予算枠でいくつかの候補物件を選定し、稟議書を起こさなくてはなりません。

賃料改定

基本的に、契約期間内の賃料改定はありません。
しかし、多くの契約書では、固定資産税の料率に変更があった場合、GSTの改訂・新設、または大きな経済変動があった場合には、賃料を改訂できるように定めています。表示は月額のスクエア・フィートあたりのSG$また、一部のビルでは、賃貸借契約期間内であっても賃料の一定部分(共益費等)を改訂できるように定められています。
一般的に、契約更新のタイミングで、そと時の相場に合わせて新賃料に改訂されます。

契約期間

3年契約+3年契約更新期間…合計6年契約 2年契約+2年契約更新期間…合計4年契約
※基本的に上記よりも短い契約はありません。
※3年毎に契約更新ではなく、4~5年の契約を一度で締結することも可能です。

契約更新

基本的には、改訂賃料での契約更新権がテナントに認められておりますが、認めないオーナーも存在します。
入居ビルのキーテナントが、空室予定部分の優先権を保留しているケースもあり、その場合、最初の契約期間後に退去を求められます。
※シンガポールには、日本の借地借家法のようにテナントの権利を保護するような強行法規は存在せず、既得権をオーナーに対して主張することはできません。

期間内解約

期間内解約は賃貸借契約書に定めないのが一般的です。よって基本的に期間内解約は認められません。
例外的に、同条件にて賃借可能なテナントを見つけ、オーナーの事前承諾を取り付けることを条件に可能ですが、このような条件を最初から契約書に盛り込むことは基本的にできません。
ただし、この場合は、転貸ではなく、新テナントとオーナーにて新規の賃貸借契約を締結することをお薦めします。
このような手続きに関する一切の費用は、退去しようとするテナントの負担になります。(仲介手数料・差額賃料など)

敷金

通常は、敷金の3ヶ月分を敷金として、契約締結時に支払わなくてはなりません。
この敷金は契約満了後、物件を原状回復して返却し、無利息で返還されます。

弁護士費用・アドミニストレーションチャージ

テナントから賃貸借契約書を変更しようとした場合、オーナー側の弁護士費用も負担させられます。
変更をせずに案文のまま使用した場合でも、弁護士費用・アドミニストレーションチャージという名目で一定の金額を請求されることがあるので、レター・オブ・インテントの提出前に確認が必要です。
※新規契約締結時のみでなく、契約更新時にも課せられる可能性があるので注意が必要です。

フリーレント

フリーレントは賃借面積が一定面積以上の場合に、オーナーから付与されることがあります。
物件の引渡し日から内装工事期間相当期間をフリーレントとし賃料が免除されます。

駐車場

1,000~2,000スクエアフィートの契約面積で、1台分の駐車スペースを確保することが可能です。
駐車場契約は、賃貸借契約書とは別途締結される必要があります。
ただし、ビルオーナーが区分所有者の場合は、駐車場の契約まで関与できないことが通常であるため、駐車場が必須の場合は、 レター・オブ・インテントにその旨を記載し、契約書締結義務の免除と、1ヶ月相当分の金額の回収を取り決める必要があります。

内装工事

シンガポールのオフィスは、通常、床はコンクリート打ちっぱなし、壁はペイント、天井は照明器具、空調、スプリンクラー付の状態で引き渡されます。内装工事はテナント負担
個室・受付等を設置した場合、S$55/スクエア・フィートは最低必要になります。
一般的には、S$80~S$90程度が多いようですが、会社によって仕様が異なるため一概に決めることはできません。
内装業者からの見積りを取得してから予算化することが望まれます。
オーナーから内装や電気空調設備工事の業者を指定されるケースもあります。

内装工事はテナント負担

個室・受付等を設置した場合、S$55/スクエア・フィート(家具込み、コンピューター等は含みません)は最低必要になります(空調設備の増設、給排水管の設置など特別な工事が必要な場合にはさらに費用がかかります)。
一般的には、S$80~S$90程度が多いようですが、会社によって仕様が異なるため一概に決めることはできません。
内装業者からの見積りを取得してから予算化することが望まれます。 オーナーから内装や電気空調設備工事の業者を指定されるケースもあります。

前テナントからの内装工事の継承

前のテナントが、内装の買取を要求してくることが通常です。問題がなければ、新設よりも安価に抑えることができるので、 交渉に応じることが得策です。原状回復義務や違法工事があった場合の責任は継承したテナントが負います。

関連会社への転貸

基本的に、賃貸借契約書において転貸を禁止しております。
あらかじめ関連会社との共同使用を予定している場合には、レター・オブ・インテントへの記載が必要です。
※関連会社:シンガポールの会社法によって定義されているもの

損害保険

ビルによっては、具体的な損害保険金額を提示し、加入を義務付けるケースもありますが、
義務付けられない場合でも、もしものときに備え、損害保険に加入すべきでしょう。
内装工事にも同様の保険が要求されますが、内装工事費用にて処理されます。

電話代/水道光熱費

水道光熱費の申込は、通常、内装内奥業者がおこないます。
電話、インターネットは、会社によりシステムが異なるため、特定の電話専門業者に敷設、申込を依頼します。
それぞれの使用料金はテナント負担となります。 

オフィスビルの種類
MAP
オーチャード界隈

小売業が集中しているエリアです。 主に一般消費者を対象とするような業態の事務所に適しています。

ラッフルズプレイス

シンガポールの丸の内と呼べるエリアで、大手企業をはじめとし、金融・証券・商社関連企業が集中している地域です。 賃料もシンガポール全島の中で最も高く、事務所ビルの占有率も90~98%と高率を維持しています。 最近は海側のマリナベイエリアに新築ビルが多く開発建設されており、大手金融関係会社などが事務所を移転させています。

シェントン・ウェイ/ロビンソン・ロード/セシル・ストリート

ラッフルズ・プレイスに隣接するオフィス街です。

タンジョン・パガー

オフィス街の最西側に位置するエリアです。 中心部に比べ、賃料水準も低い傾向にあります。

サンテック・シティ/ビーチロード

オフィスの中心部よりも東側に位置するエリアですが、賃料水準はラッフルズプレイス、オーチャードに匹敵するレベルです。 サンテック・シティはシンガポール政府が第二のオフィス街として開発に力を入れている、コンベンション・センター・ホテル・商業施設を含む複合開発エリアです。 ビーチ・ロード沿いは、自動車の利用の多い企業には、駐車場、交通の面で有利性があります。

その他・郊外

ノベナ界隈/アレクサントラ・ロード界隈が、主な郊外のオフィス立地として上げられます。

それらのエリア以外にも、中小ローカル企業が事務所を構えるショップ・ハウス
(1Fが事務所/店舗 2F以上が住居)が、シンガポール全島各所に点在しますが、取引先、工場、
倉庫との往来が頻繁な場合を除いては、日本企業でこの地域に事務所を開設するケースは少ないです。

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