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シンガポール賃貸情報

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コンド・HDB
  • 住宅の種類
  • シンガポールでの住居用不動産事情の概要
  • 住宅選びのポイント
  • レター・オブ・インテント
  • 賃貸借契約に関する注意点
  • シンガポール住宅賃貸借の特殊事情"
  • 注意点とよく起こる問題
  • 住宅契約の流れ
  • エリア情報
住宅の種類
コンドミニアム
コンドミニアム

シンガポールの分譲マンションのこと。外国人駐在員が多く、日系企業も社員の安全や、子供のスクールの関係からコンドミニアムを借りるケースが多いです。最近ではシンガポール人の所得水準の上昇から、シンガポール人自身の自宅として分譲、居住されているケースが目立ちます。

HDB
HDB

Housing Development Boardの略称で政府がシンガポール人のために建設したもので外国人は基本的には

借りることができませんが、HDBセンターの許可を取ることにより借りることができますが、例外的なケースです。最近はコンドミニアムの賃料が高騰しているため、一部の外国人が借りているケースが見受けられますが、ほとんどのケースでは外国人に賃貸する必要な許可をとっていないので注意が必要です。

(間借りは可能)

サービスアパートメント
サービスアパートメント

家具、家電、食器、ハウスキーピングなどのホテル同様のサービスを備えた住まいです。 主として短期・中期滞在者向け、またはシンガポールへの引越し前後の仮のお住まいとして利用されるケースが多いようですが、長期的な住宅として居住している方々もいらっしゃいます。これは一般住宅が個人保有のため家主側の対応が一定していない反面、法人家主の案件が非常に少ないため安定的な家主側のサービスを受けるためにサービスアパートを借りざるを得ないためです。

戸建住宅
戸建住宅

一軒家タイプの住宅です。広いスペースがあり、プライベートで住環境の良いのが特徴です。庭やプール、設備の管理は借主が負担することが一般的であり、家賃もコンドミニアムより高いです。日本人駐在員では学校のピックアップの問題、セキュリティの問題、メンテナンスの問題、交通手段の問題等の観点からあまり借りる人はいないようです。

シンガポールでの住居用不動産事情の概要

シンガポールは建国以来の日が浅く(2014年で建国49年)、しかもこれまで住宅のほとんどが政府により供給されてきました。しかしながら、上述しましたように最近は自己居住用でコンドミニアムに居住する人も多くなり、不動産取引が活発に行われるようになりました。そのため、数年前に不動産取引についての監督官庁及び関連法規が整備されはじめましたが、まだまだ実態に即した規制が行われているとは言いがたい状況です。また、技術的な水準も十分とは言えない点が多々あります。日本との主な相違点は以下のようなものがあげられます。

資格制度
資格制度

日本においては宅地建物取引業法に基づき、不動産の仲介をする者は一定の試験を受かった資格をもった人しかできませんが、最近までシンガポールの民間不動産取引においてはそのような制度はなくようやく2010年度末から資格制度、関連法案が施行されました。しかしながら、依然として不動産取引の経験があまりない、不動産取引に関する法律知識の乏しいフリーランスの仲介業者が多く存在します。シンガポールでは組織的に住宅の売買賃貸仲介を行う会社は皆無といってよく、大多数が会社の名義を借りて個人で営業を行っていることに注意が必要です。賃貸とはいっても一種の法律行為ですので、仲介をお願いする場合には十分注意をして仲介業者を選ぶ必要があります。

資格制度
資格制度

物件情報について不動産専門業者のためのコンピューターによる情報管理会社が数社ありますが、これとは別に日々の新聞情報で直近の情報の確認ができます。最近では一般の方もアクセスできる不動産情報ホームページもありますが、現在のところこのような宣伝広告を規制する法律がないため、おとり広告などが多く信頼性にかける情報が多く掲載されています。より正確な相場情報を把握するためにも市場動向を長期に渡って把握し、物件情報が蓄積された一定規模以上の会社にお願いすることが望ましいでしょう。民間不動産の貸主はほとんどが個人であるために、全く同じ物件でも条件が大きく違うこともあり十分注意が必要です。さらに、間取り図や面積が曖昧なケースが多いために、実際のものを自分自身の目で確認することが日本以上に必要です。

資格制度
資格制度

日本では礼金という形で敷金とは別に戻ってこないお金を契約時に貸主に支払います。また、場合によっては仲介業者に手数料としていくらか支払う必要もあります。日本の法律では賃貸の仲介手数料は、貸主借主双方から受け取る金額が月額賃料の1ケ月を越えてはならないと決められています。
シンガポールでは手数料について法律では何も規定はありませんが、一人の不動産業者が貸主と借主、あるいは売主と買主の双方代理を行い、双方から仲介手数料を取得することは禁じられています。慣習としては2年契約の場合、貸主が仲介業者に1ケ月家賃相当分の手数料を支払、借主は負担しないのが一般的です。しかし、賃料が一定レベル以下(2,500〜4,000シンガポールドル未満)の場合や賃貸借期間が1年など短期の場合、契約更新時に家主が手数料を支払わない場合などには、借主が負担するケースが多くなってきております。

資格制度
資格制度

一般的に中国人にとって不動産投資は非常にポピュラーな投資であり、また、シンガポールの地理的立地条件と、政治的経済的安定性から香港、台湾、インドネシアからの不動産投資が多く行なわれており、不在家主が多く存在します。これら不在家主は通常シンガポールに住む弁護士、不動産業者、知人等を代理人として指名し、物件の管理を任せています。さらに最近ではめざましいシンガポール経済の発展を背景に不動産投資を行なうシンガポール人や欧米人も多く存在します。いずれのケースでも日本と決定的に違うのは、ほとんどがキャピタル・ゲイン狙いの投資目的で賃貸に出されているということで、しかもそれが個人の事業の範囲を出ていないところにあります。そのために物件を良好な状態で長く使用できるようにしようという意欲が薄く、短期売買を目的とし修繕等メンテナンスに関する支出を極力押さえようとする傾向が見られます。 したがって、当然のことなのですが貸主の誠意•良心に期待することは難しく、契約の前(レターオブインテントの段階に条件を十分つめて契約をしないと、契約のあとにいくら要求を出しても契約条項になければ全く聞いてくれないケースがほとんどです。

住宅選びのポイント

物件を選定する際は希望条件に沿って、以下のようなことに注意しながら絞り込む必要があります。

01
部屋の向き

一般的に西向きは午後の日差しが強く、あまり人気がありませんが、家族構成、眺望なども考慮し、決定されることが良いでしょう。






02
建築年数

新築:設備管理状況が落ち着いていないため、多少の問題が生じることが想定されます。また、追加内装工事による工事騒音、業者の出入りが続くことを念頭においてください。
2年~3年:新築直後の修理が一通り終わり問題が発生する可能性が低いため、お薦めいたします。
10年以上:共用部分の給排水管等全ての設備が老朽化している。

03
水盛り・雨漏りのチェック

天井や壁のシミに注意しましょう。シミのある場合は、水漏れが起きた跡の可能性があります。 特に雨漏りの場合は、その原因を突き止めることが困難な場合が多い上、修理には共同住宅の管理組合への依頼しなければならないため、修理に時間と手間がかかります。

04
シャワー・トイレの給排水チェック

日本に比べ、シンガポールは水圧調整が シャワーの水圧と、トイレの水の流れ、タンクの水の溜まり具合を確認しましょう。 ※ただし、調整不能なケースもありますので、予め確認しておきましょう。


05
管理

部外者が簡単に出入りできる物件は避けましょう。



06
エアコン

シンガポールでは年間を通して四六時中エアコンを使用するため、その機能を確認しましょう。 古い型のものであれば、音・臭いと冷えの具合を確認しましょう。

07
バスタブ

ほとんどの人がシャワー中心の生活をしており、給湯器自体にバスタブにお湯を溜める給湯能力を予め備えていないものが多いです。 一般的に、40ガロンのバスタブにお湯を溜めるには、最低でも7ガロン~15ガロンの給湯能力は必要ですが、 既設の電気温水器は天井裏に設置されていることもあり、7ガロン~12ガロン程度の給湯能力のものがほとんどです。 そのため、バスタブとシャワーを同時に使用できない場合は、一旦、バスタブにお湯を溜め、しばらくしてからシャワーを使用する必要があります。

レター・オブ・インテント

物件の選定が終わりますとレター・オブ・インテントを締結することになります。このレター・オブ・インテントは契約書のエッセンスをまとめたもので、お客様が物件を借りることを決めるための条件の提示になります。その意味で契約書と同じくらい実務上拘束力を持つものですので注意が必要です。この文書を貸主に発行した後に追加の条件を提示しても基本的に貸主は承諾の必要なく、賃貸借契約書の履行を借主に強制してきます。
このレター・オブ・インテントを発行し、貸主が内容を承諾・署名し、賃料1ケ月相当のお金を貸主に渡さなければその物件を確実に確保しておくことはできません。この時点で支払われる賃料1ケ月相当のお金は契約が締結できなければ貸主に没収されてしまうこともあります。

(1)記載される内容

お客様の住所氏名、賃料起算日、月額賃料、賃貸借期間、敷金、賃料支払方法、ディプロマティック・クローズ(転勤に伴う賃貸借契約中途解約条項)、印紙税、電気ガス等の公共料金の支払、エアコンの定期点検の費用負担、小修繕費用の負担、電化製品・家具及びその他追加要請事項

(2)電化製品・家具及びその他追加要請事項

この項目でお客様が希望される家具備品が現況でそろっていなかった場合、もしくは前の借主がまだ居住の状態でどの家具が提供されるのかはっきりしないような場合に当該物件を借りるのに必要な什器備品・家具を要請します。その場合になるべく細かく要請を出さないと貸主の判断で什器備品・家具の選定がなされてしまいますので注意が必要です。 また、特別な要求となる壊れやすい電化製品(ステレオ・ファックス・DVDやブルーレイプレイヤー・留守番電話など)はその修理の対応や退去時に取扱についての責任区分の問題が生じやすい為、御自身で購入された方が無難です。さらにそれ以外の特別な要求、例えばペットを飼う予定であること、鍵の追加設置なども明記することが必要です。

賃貸借契約に関する注意点
(1)契約の相手(貸主)

日本でもそうですが、自分がこれから結ぼうとしている契約の相手先が正当な人であるかどうかを契約書に署名する前にできれば確認したいものです。シンガポールでは日本の登記簿謄本のようなシステム(タイトル・サーチと呼ばれています)により、その物件の所有者を有料で確認することができる他、固定資産税の支払通知書などによっても正当な所有者の確認をすることができます。

(2)賃貸借期間

通常2年間が一般的です。さらに契約終了の時にオプションと呼ばれる契約延長権が借主に与えれることを取り決めている契約が一般的です。そのオプションを行使する場合は賃料以外の契約条項は同じで期間は1年間の延長が一般的です。賃料については契約更新時の相場で決めるとするケースが多いようです。

(3)期間内解約

通常は認められません。但し、後述するディプロマティック・クローズと言う条項により、転勤の場合は一定の条件の下で中途解約が認められます。

(4)賃料

通常は管理費/修繕積立金、家具のリース料を含んだものが賃料とされています。また、貸主が固定資産税徴収の計算根拠に使うため、住居部分の賃料とそれ以外の部分を明示しているケースもあります。

(5)賃料支払日

1ケ月又は3ケ月毎の前払いで通常借主の銀行口座からの自動引き落とし(GIRO-ジャイロと言います)もしくは小切手の貸主への郵送によるケースがほとんどです。日本と異なり(当地には借地借家法による賃借人の保護規定はありません)家賃の不払いは即立ち退き要求につながりますので、賃料支払予定日には十分注意が必要です。

シンガポール住宅賃貸借の特殊事情
(1)ディプロマティック・クローズ

賃貸借期間中に転勤など個人の意志以外で引越をせざるを得なくなった場合にこの条項が適用されます。但し、最低12ケ月以上賃借したあとに文書により2〜3ケ月の事前予告を文書にて家主に通知することが一般的に義務づけられており、事実上14ケ月〜15ケ月は賃料の支払を拘束されることになります。
 また、この場合多くの日本人の場合は賃貸借契約書が会社名義でなされているために、この条項の適用を受けるのは賃借人の会社ではなく実際に物件に居住する人であることを明確にする必要があります。但し、この条項を利用して期間内解約をする場合、家主が不動産仲介業者に支払った手数料の一部の返還を求められることがあります。これは、家主が2年契約を前提として仲介手数料を支払っているからです。

(2)エアコンの保守メンテ修理の義務

シンガポールにおけるエアコンの使用頻度は日本とくらべものにならないくらい高く、それに伴う問題が発生しがちです。エアコンの定期点検業務(フィルターの交換、清掃、その他の部品の清掃等)を借主の義務として規定する契約の場合、その義務を怠った結果として発生する故障については貸主は修繕費の負担を拒否することがあります。エアコンの定期点検業務が借主、貸主どちらの責任で行なわれるべきものであるのかを必ずチェックしなくてはなりません。借主負担の場合にはフィルターの清掃を自分で行なっているだけでは十分とは言えず、専門の業者に依頼することが必要となります。定期点検は24時間毎日使用するような場合は月1回、それ以外の場合は2ケ月ないしは3ケ月に1回の割合で実施することが望ましいようです。また、貸主負担の場合は貸主の選定する業者に問題があることもありますので注意が必要です。貸主選定業者の場合、エアコンのメンテナンスのタイミングにエアコン業者からメンテナンスのスケジュールの連絡や通知はなく、基本的に入居者から先方に連絡しなくてはなりません。この連絡を忘れて入居期間中メンテナンスが行われなかった場合、たとえメンテナンス費用が貸主負担であっても貸主から苦情を受けることがあります。

(3)その他の修理

本来であれば賃貸住宅の修繕費用については貸主である家主が負担するものというのが、日本で行われている常識です。しかし、シンガポールでは一定の金額の小修繕費(S$150〜200)を借主の負担とする契約書がほとんどです。15年くらい前から一般的になってきた条項で、おそらく貸主がなかなか修理を行ってくれないことが多く、自分で修理の段取りを組むことができるためイライラする度合いが軽減されるということを理由に借主が受け入れたことから、一気に広がった(家主はもともと費用を支払いたがらないため)と言えます。このような場合、取り決められた金額を超える修理費用については超過した部分のみ貸主負担となり、自然に壊れた場合(借主に過失がない場合でも)でもその取り決められた金額はいつでも借主負担となることに注意が必要です。借主に過失がある場合の修理費用については当然修理費用全額が借主の負担となりますが、貸主負担がある場合、貸主の了解をとらずに実施した修理についても全額借主負担とさせられることがありますので、注意が必要です。さらに退去時に修理必要箇所が入居当初から存在した場合でもその修理費用がこの条項に従って借主負担となることにも注意が必要です(但し賃料起算日から最初の一ヶ月以内に発生した修理費用は全額貸主負担となるのが通例です)。

(4)第三者の案内

シンガポールでは不動産投資が活発でしばしば賃貸借期間中に貸主がかわることがあります。そのために貸主が売却する場合に賃貸借期間中でも購入希望者が物件を見にくることがあり、借主は一定の条件の基でそれを拒むことができない旨の条項が契約書に記載されています。賃貸借期間中に転売されて貸主が変わった場合でも既に締結されている賃貸借契約は有効ですので、契約期限前に退去を要求されることは契約書に特別な条項がなければ基本的にありません。また、賃貸借契約が切れる場合も同じように次の賃借人を貸主は案内しますので同じような注意が必要です。貸主は個人が多くあまり借主の協力を得られない場合、その他の問題で逆に貸主の協力•理解が得られずにトラブルになることがありますので、なるべく協力してあげた方が無難といえます。

(5)諸料金の支払

水道、電気、ガス、電話、ケーブルテレビ視聴料等の申込料及び毎月の使用料は一般的ににはすべて借主の負担となります。

(6)間接税(GST--Goods & Sales  Tax)

賃貸住宅については、その住宅の年間の評価額(固定資産台帳に記載)までは無税とされますが、貸主が法人でGSTの登録業者の場合はその評価額を越える部分については課税されます(7%)。また、貸主が個人もしくはGSTの登録業者でない場合は無税とされます。日本の消費税の概念と同じでサービスを受けるものが支払義務を負うことから、この税金は借主の負担とすることが一般的です。同じことが仲介手数料についても言えます。

(7)必要書類

会社契約の場合、貸主はしばしば会社が合法にシンガポールにて設立されているかどうかを確認するためにROC(会社登記証明書)及び居住する人間がその会社に勤務していることを証明するものとしてエンプロイメント・パスもしくは会社在籍証明書(後述)を要求してきますのでご用意が必要になります。

注意点とよく起こる問題
(1)仲介業者について

シンガポールの不動産仲介業者はフリーランスがほとんどで、日本のように説明しなければならない重要事項の取り決めもなく、その説明・サービスも均一ではなく各人によってまちまちであることにあらかじめ注意が必要です。また、仲介業者はあくまでも契約の仲介であってその後のことは借主と貸主の問題として、仲介業者が賃貸借期間中の問題につき関与することを拒むこともままあるようです。このためになるべくアフターケアのしっかりした法人組織として不動産仲介業を行なっている会社に依頼されることが望ましいでしょう。ただ残念ながら東南アジアでは不動産売買、賃貸の仲介については基本的に個人が大手会社の名前を借りるだけの完全歩合で営業しているケースがほとんどで、組織的に営業している会社はほとんどありません。そのため、営業担当者の過失などの責任を問おうとしても本人以外に責任を取ってくる人がおらず、営業担当者が逃げしまったらどうしようもなくなるケースが多くありますので、しっかりした日系の会社をご利用になられた方が無難といえます。

(2)大切な連絡は全て書面で

日本でもそうですが、大切な連絡事項、依頼約束事項は電話や口頭ではなくすべて書面で行なうように気をつけましょう。基本的なことですが習慣言語の違う者同志での口頭でのやりとりは、後に言った、言わないのトラブルに必ずつながります。日本と比べて二倍も三倍もこの手間をかけないとトラブルになることが多く、最近ではEメールにより書面で連絡が取りやすくなっていますので利用することをお勧めします。但し、その場合には先方から必ず同様にEメールで回答を取る様にしなくてはならず、送っただけでは効果はありません。さらに、より大切な契約そのものに関係する転勤に伴う早期解約通知などはEメールだけでは十分ではなく書留(REGISTERED MAIL)、配達証明郵便(ACKNOWLEDGED RECEIPT LETTER or CERTIFICATED MAIL)を使う必要があります。

(3)レター・オブ・インテント

契約の前のレター・オブ・インテントについても注意を払う必要があります。シンガポールでは物件はこのレター・オブ・インテントと賃料1ケ月相当のお金を相手方に渡してはじめてその物件を押さえることができます。たとえ交渉をすでにはじめていても、別な人がこの手続きをしてしまうとその物件を取られてしまうことになります。一方でこの書類は契約書のエッセンスと言うべき文書で、一旦この書類を提出してしまうと基本的に追加要望事項は一切貸主は聞いてくれないのが一般的です。そのため物件を押さえることばかりを考えて安易にレター・オブ・インテントを出すと後で考えていた条件が細部で違うから解約したいといっても、支払った賃料1ケ月相当分のお金は没収されてしまうことがありますので十分内容を検討する必要があります。中にはテナントに口頭で連絡して貸主にレター・オブ・インテントを出そうとする仲介業者がいますので、必ずご自身で内容を確認してから提出することをお勧めいたします。

(4)修理能力

貸主の一般的な傾向として一旦契約を締結してしまうと、その投資家としての立場から極力出費を押さえようとする傾向があることは前述したとおりですが、そのため修理の必要が生じた場合にそのコストをなるべく安くおさえようとし、その仕事の質には無頓着になりがちです。結果として修理には何度もきてくれるが全然直らない、すぐにまた壊れるといった事態になりがちです。一方で借主の指定する修理業者は費用が高いので認めないというような貸主や海外に居住しているので貸主からの修理許可が取れずにいるというようなケースもままあるようです。時として持久戦覚悟で臨むか自分で費用を負担することを覚悟して修理・交換するかといった選択をしなくてはならないことも起こります。

(5)エアコン・冷蔵庫について

エアコンと冷蔵庫は生活必需品ですのであまり古いものがついているような場合には、交換してもらうことを賃借の条件にするようお願いしてみることが将来の問題を事前に防ぐ方法であるといえるでしょう。

(6)プロパンガスについて

シンガポールでは基本的に都市ガスがほとんどですが、古い物件にときどきプロパンガスのケースがあります。初回のみ$40〜50のデポジットを支払えば、あとはプロパンガス1本分$20〜25程度(時価)で業者がお宅まで配達・取付けを行なってくれます。 以前はプロパンガスの物件が多かったため、24時間営業の業者がいましたが、現在では6時くらいまでしか営業していませんので、その夜にガスがなくなると翌日まで待たないとガスが使えないということもありますので、注意が必要です。但し、調理用がプロパンガスということで、シャワー等のお湯は電気温水器がほとんどですので、その点は問題ありません。

(7)雨漏り、水漏れについて

雨漏り、水漏れもよく聞くトラブルです。雨漏りについてはその侵入口を見つけるのは非常に難しいケースが多いとともに、外壁に関することであるために管理組合の責任に区分されるためどんなに貸主がいい人であっても修理に時間がかかるのが実情のようです。事前に雨漏りがしそうな建物とは古い建物、最上階の住戸、外観デザインが奇抜なものなどで、このようなものはなるべく避けた方が無難と言えるでしょう。また、水漏れについては事前に配管の状況をチェックするのは困難で、壁・天井のシミをチェックする以外に方法がないのが実情です。

住宅契約の流れ
物件内覧

お引越しの1〜2ヶ月前から探し始め、短期集中でお探しすることをお薦めします。

条件交渉

契約条件や、家具、設備に関する条件の交渉を行います。

申込み・手付金の支払い

レター・オブ・インテント(LOI)と賃料1ケ月分の手付金(後に敷金に充当されます)を家主に支払って、
物件を押さえます。

本契約・契約金の支払い

内容を確認の上、家主と借主の両者がサインし契約(Tenancy Agreement)を締結します。
また、締結時に、残りの1か月分の敷金及び最初の月のの賃料を支払います。

入居前の引き渡し状況確認

物件の引渡し及び退去時に備えて家具什器備品のリスト(Inventory List)を作成することをお薦めします。

お引渡し

オーナーから鍵を入手し、入居します。

エリア情報
MAP

Northエリアと同様に主にシンガポール人の公共住宅が多いエリア。

日本人幼稚園、小学校、中学校があるエリア。最近ジュロンに伊勢丹、紀伊國屋、東急ハンズがオープンするなど日本人向け商業施設も整いつつある。ただ、MRT(公共鉄道)駅からの徒歩圏の物件が中心部よりに少なく、シャトルバスや公共バス利用の物件が多い。

オーチャードなど、商業地域の中心地にあり、日本人にも人気が高く、賃料ももっとも高い。ただやはり買い物、通勤、通学、塾、病院など生活に必要な施設が全て整っているため、オーチャード隣接というより、その周辺及びMRTで1−2駅オーチャードから離れた物件などに人気がある。

金融機関や日系企業が集まるエリア。通勤の良さを重視する単身者が多く、築浅物件が多い。シンガポール政府の都市計画によると、オフィスエリアをタンジョンパガーの海側に拡大し、現在のオフィスエリアにより多くの住宅を供給する計画を持っています。そのため、オリスエリア隣接のコンドミニアムは今後増加するものとおもわれます。

ローカルの学校の程度が良いため住宅地としてシンガポール人に人気のエリア。電車の駅までは遠い物件が多いが海岸線にある公園に近く、マリンパレードなど商業施設、バス便が充実。空港から中心部に向かう海岸線にそって多くのコンドミニアムがある。

日本人はあまり多く居住せず、主にシンガポール人の公共住宅が多い。
但しウッドランドはアメリカンスクールがあるため少し異なる

最近の開発エリアで交通の便の割に賃料が安めの物件が多い

空港近くのエリアで手頃な賃料の物件が駅の近くに幾つかある。

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