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不動産の基礎知識
不動産の基礎知識
シンガポールの基本情報(一般事情)
資格制度・仲介業者

シンガポールの民間不動産取引においては近年までは資格制度がありませんでしたが、2010年度末から資格制度、関連法案が施行されました。
しかしながら、依然として不動産取引の経験があまりない、不動産取引に関する法律知識の乏しいフリーランスの仲介業者が多く存在します。シンガポールでは組織的に住宅の売買賃貸仲介を行う会社は皆無といってよく、大多数が会社の名義を借りて個人で営業を行っておりますので、この点注意が必要です。
仲介業者の中には、賃貸借期間中の問題への関与を拒むこともあるので、アフターケアのしっかりした不動産仲介業者へ依頼されることが望ましいでしょう。

物件情報

より正確な相場情報を把握するためにも市場動向を長期に渡って把握し、物件情報が蓄積された一定規模以上の会社に仲介をお願いすることが望ましいでしょう。
全く同じ物件でも賃貸希望条件が大きく違うことに注意が必要です。
間取り図や面積が曖昧なケースが多いため、内覧をし、自分自身の目で確認することが日本以上に必要です。
最近ではインターネットによる物件情報は、一般の人が閲覧できる情報の多くがおとり広告ですのであまり信頼できる情報とはいえません。

家主の種類

一般的に中国人にとって不動産投資は非常にポピュラーな投資であり、また、シンガポールの地理的立地条件と、政治的経済的安定性から香港、台湾、マレーシア、インドネシアからの不動産投資が多く行なわれており、不在家主が多く存在します。これら不在家主は通常シンガポールに住む弁護士、不動産業者、知人等を代理人として指名し、物件の管理を任せています。さらに最近ではめざましいシンガポール経済の発展を背景に不動産投資を行なうシンガポール人や欧米人も多く存在します。物件を良好な状態で長く使用できるようにしようという意欲が薄く、短期売買を目的とし修繕等メンテナンスに関する支出を極力押さえようとする傾向が見られます。 したがって、当然のことなのですが貸主の良心に期待することは難しく、契約の前に条件を十分つめて契約をしないと、契約のあとにいくら要求を出しても契約条項にその記載がなければ全く聞いてくれないケースがほとんどです。

敷金

デポジット
一般的に、賃料の2ヶ月~3ヶ月分の敷金を物件引渡し前に支払います。
※レター・オブ・インテント提出時(物件の仮押え時)に、賃料の1ヶ月分を収め、後に敷金に充当されます。

礼金

日本の賃貸の場合にある礼金という概念はシンガポールにはありません。

仲介手数料

エージェンシー・コミッション
シンガポールでは法律による手数料の規定はありません。ただし慣習として、2年契約の場合、貸主が仲介業者に1ケ月家賃相当分の手数料を支払、借主は負担しないのが一般的です。
※賃料が一定レベル以下(S$2,500〜S$4,000未満)の場合や賃貸借期間が1年など短期の場合、契約更新時に家主が手数料を支払わない場合などには、借主が負担するケースが多くなってきております。

賃料

通常は管理費/修繕積立金、家具のリース料を含んだものが賃料とされています。また、固定資産税の評価基準を決める為の参考に、住居部分の賃料とそれ以外の部分を明示しているケースもあります。

賃料支払日

1ケ月又は3ケ月毎の前払いでGIRO(ジャイロと言います)による自動引落ないしは通常小切手の貸主への郵送による方法かのいずれかによる支払がほとんどです。日本と異なり(当地には借地借家法による賃借人の保護規定はありません)家賃の不払いは即立ち退き要求につながりますので、賃料支払予定日には十分注意が必要です。

管理費

サービス・チャージ(修繕積立金はシンキング・ファンド、管理組合はMCと呼ばれます。これらの費用は通常家賃に含まれます)

賃貸借期間

通常2年間が一般的です。さらに契約終了の時にオプションと呼ばれる契約延長権が借主に与えれることを取り決めている契約が一般的です。そのオプションを行使する場合は賃料以外の契約条項は同じで期間は1年間の延長が一般的です。賃料については契約更新時の相場で決めるとするケースが多いようです。また、この更新の際に契約条件の変更を行う交渉も可能です。

期間内解約

通常は認められません。但し、後述するディプロマティック・クローズと言う条項により、転勤の場合は一定の条件の下で中途解約が認められます。ディプロマティック・クローズとは、賃貸借期間中、転勤など居住者の意思によらない場合にのみ、当該賃貸借契約を解約できる一定の条件を定めています。それ以外の場合は貸主からも借主からも両者の合意がなければ期間内解約は認められませんので、その条件をご確認ください。

都市ガス

シティ・ガス(民間住宅の一部にはプロパンもあります)

プロパン・ガス

シリンダー・ガス
希望すれば、業者がガス漏れ防止用の自動制御装置や、ガスの残量メーターを$200以内で取付けてくれます。初回のみS$40〜S$50のデポジットを支払う必要がありますが、その後は、1本、$20〜25程度(時価)で業者がお宅まで配達・取付けを行なってくれます。

オート・ロック

来訪者をカメラやインターフォンを通じて確認する方法は当地ではインターコム・システムと呼ばれています。

ファシリティ

プール、テニスコート、アスレチック・ジム、スカッシュコート、サウナ、子供の遊び場などの設備
※大抵のコンドミニアムにはプールはついています。
※フル・ファシリティとはプール、テニスコート、アスレチック・ジムがあるものを言います。

サービスアパートメント

シンガポールには多くのサービスアパートがあります。主として短期・中期滞在者向けにメイドサービス(清掃・リネンの交換等)・食器・調理器具(炊飯器、トースター、鍋釜など)をつけたコンドミニアムをいいます。サービスアパートの貸主は一般的に法人が一棟まるごと一括して管理運営しており、専属の運営スタッフや技術スタッフを配置しており、サービス内容が均一であり対応もスムーズであると言えます。また、家具・調度品についてもすべて最初から御自身の目で確認することもでき、ご入居後の状態をイメージしやすいというメリットもあります。シンガポールでは上述したように入居後に個人の貸主からは十分な対応が期待できないケースが多いため、御予算に余裕がある場合にはサービスアパートへの長期契約ベースでのご入居も御検討されることをおすすめいたします。

レター・オブ・インテント(Letter of Intent)

レター・オブ・インテントは契約書のエッセンスをまとめたもので、お客様が物件を借りることを決めるための条件の提示になります。その意味で契約書と同じくらいの拘束力を持つものですので注意が必要です。この文書を貸主に発行した後に追加の条件を提示しても基本的に貸主は承諾の必要なく、賃貸借契約書の履行を借主に強制することができます。
このレター・オブ・インテントを発行し、貸主が内容を承諾し、賃料1ケ月相当のお金を貸主に渡さなければその物件を確実に確保しておくことはできません。
またこの時点で支払われる賃料1ケ月相当のお金は契約が締結できなければ貸主に没収されてしまうこともあります。

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